Tenim experiència en valoracions de finques i edificacions rústiques, tant per conèixer el valor de mercat cara a una possible compra-venda, herències, taxacions per justificar el valor cara a l’administració d’hisenda, o expropiacions.
En aquest darrer cas, valoració de finques per expropiacions, la metodologia a utilitzar ve marcada per la Llei 8/2.007 de Sol, de 28 de maig (Reial Decret Legislatiu 2/2.008 pel qual s’aprova aquesta Llei i el Reial Decret 1.492/2.011 pel qual s’aprova el Reglament de Valoracions de la Llei de Sol ).
Aquesta normativa determina que la valoració de les finques expropiades s’ha de realitzar utilitzant la capitalització de la renda real o potencial del sòl: d’acord amb la tipologia de terreny que tenim i condicionants legals es calcula la renda (com a ingressos menys despeses) del terreny per a un ús real (l’actual del terreny) o potencial (el que es podria fer) i es capitalitza a un tipus d’interès (marcat per la normativa) i d’acord amb un coeficient de localització (que determina la normativa com es calcula).
Imaginem un cas concret: la construcció o ampliació d’una infraestructura qualsevol (carretera, rotonda, xarxa de ferrocarrils,…) a un municipi de l’interior de la província de Barcelona, que provoca l’expropiació d’una part de finca de 2.500m2 dedicada al cultiu de cereals en secà, més una ocupació temporal de 100m2 i servitud de pas de 200m2.
Fotografies abans i despres de l’execució d’una carretera (font ICC)
Establim la data de referència, d’acord amb la Llei de Sol i Llei d’Expropiacions forçoses, com l’endemà de la data de signatura de l’acta d’ocupació. En aquest cas imaginem el 15 de gener de 2.015.
Calculem la renda potencial, que determinem a partir d’un sistema de doble cultiu d’ordi (780€/Ha) i blat farratger en secà (850€/Ha).
Renda total (R) = 780+850 = 1.630€/Ha
La renda total serà de 1.630 €/Ha. El següent pas serà obtenir la capitalització d’acord amb el tipus d’interès per a la data de referència, que és el 15 de març de 2.015. La Llei de Sol i R.D. 1.492/2.011 marca com a tipus de referència a utilitzar “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años”. Consultem el tipus d’interés i serà de 0,655.
No obstant aquests valors (0,655%) son molt baixos i donen valoracions anormalment altes. És per això que es modificà la Llei de Sol, a través del “Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana” de forma que la disposició addicional sèptima determina que cal agafar com a tipus per a la capitalització el promig dels 3 darrers anys de la rentabilitat de les Obligacions de l’Estat a 30 anys. Tot i que aquesta actualització es posterior a la data de referència l’agafarem en ajustar-se més a la realitat.
Per als anys 2.012-2.013-2.014, aquest tipus de capitalització era respectivament de 5,91-5,03-3,13; que dóna un promig de 4,69%.
Tal com marca la referida norma, aquest tipus d’interès s’ha de corregir pel coeficient corrector com ve a la disposició addicional sèptima de la Llei de sol, on al punt 2, refereix l’aplicació del coeficient corrector a l’existència de diferències significatives entre la valoració obtinguda i el valor de mercat. Aquest factor de correcció ve definit a l’annex 1 del R.D. 1.492/2.011, que en el cas de terres de conreu de secà és de 0.49.
D’aquesta manera capitalitzem la renda “R” abans obtinguda:
Rc = 1.630/(0,469×0,49) = 70.928,16 €/Ha o 7,09 €/m2
Aquesta renda cal aplicar-li el coeficient de localització que segons l’article 17 del R.D.1.492/2.011 és calcula segons la fórmula següent:
Fl = u1 x u2 x u3
u1 = 1+(P1+P2/3)/1.000.000 Coeficient d’accessibilitat a nuclis de població, que depèn de la població ubicada a menys de 4km de la parcel·la (P1) i entre 4-40Km (P2).
u2 = 1.6-0.01xd Coeficient d’accessibilitat a centres d’activitat econòmica. Depen de la distància (d, en Km) a centres d’activitat econòmica relacionats amb l’activitat (mercats, ports, aeroports, estacions de ferrocarril,…). S’estableix un màxim de 60Km per a la d.
u3 = 1.1+0.1x(p+t) Coeficient per ubicació en entorns de singular valor ambiental o paisatgístic. Depen de la proximitat a entorns d’alta qualitat ambiental o paisatgística i també a les possibilitats acreditades que existeixin respecte possibles activitats diferents de les agropecuàries o ambientals, sense tenir en compte expectatives urbanístiques.
Amb aquests tres coeficient calculem el coeficient de localització, que desprès de fer els càlculs dona, posem per exemple, 1,50.
Ara, finalment apliquem aquest factor de localització sobre l’anterior renda capitalitzada i calculem la valoració final:
V = Rc x Fl = 7,09 x 1,50 =10,64€/m2
Que per als 2.500m2 expropiats suposen 26.587,50€, que caldria afegir, cas d’existir, l’ocupació temporal (10% dels 10,64€/m2 per la superfície ocupada en qüestió), la servitud de pas (60% dels 10,64€/m2 per la superfície de servitud en qüestió) i finalment el valor del premi d’afecció (5% del valor de l’expropiació, segons marca la Llei d’Expropiació Forçosa).
Expropiació = 2.500×10,64 = 26.857,50€
Servitud de pas = 200×10,64×0,60 = 1.276,80€
Ocupació temporal = 100×10,64×0,10 = 106,40 €
Premi afecció = 26.857,50 x 0,05 = 1.342,85 €
Total Valoració Final =29.583,55 €